by NDFSócia Andrea Barradas fala ao Extra Globo.com sobre assembleias virtuais em condomínios
Lei que previa assembleias virtuais em condomínios perde a validade, mas encontros virtuais continuam
29/08/21 – Letycia Cardoso
Devido à pandemia, a Lei 14.010/2020, de junho do ano passado, autorizou que as assembleias de condomínio passassem a ser feitas de forma on-line até outubro. Antes, as reuniões só poderiam ser virtuais se a convenção previsse em regulamento. Se não mencionasse nada ou se vedasse a possibilidade, a realização estaria proibida. Com a continuidade da crise sanitária e a perda dos efeitos práticos da lei, os condôminos agora estão em um limbo.
— Essa lei foi muito importante porque, às vezes, são necessárias medidas urgentes. Mas, para isso, é preciso ter quórum mínimo e, se a reunião fosse presencial, talvez muitos moradores não iriam com medo de se expor. Então, evitou que as medidas ficassem sendo postergadas — diz o especialista em Direito Imobiliário Raphael Mançur: — Apesar de a lei ter expirado, muitos prédios seguem com a assembleia virtual. O próprio Judiciário tem despachado por videoconferência porque a pandemia não acabou. Então, eu acredito que a decisão dos condôminos é soberana.
Para a gerente-geral de Gestão Predial da Estasa, Anna Carolina Chazan, a assembleia virtual trouxe inúmeros benefícios: desde maior quórum até o fim das brigas entre os vizinhos:
— Vimos que a adesão foi maior e, como a maioria das reuniões é gravada, os participantes pensam mais antes de falar. Mesmo assim, quando há alguma discussão, é possível desligar o microfone dos participantes para que o diálogo gentil seja restabelecido.
O síndico profissional Marcus Vinícius concorda. Sem a necessidade de deslocamento à administradora ou ao play do prédio, percebeu que havia mais moradores interessados em participar dos eventos. Para democratizar o acesso, pessoas com dificuldades tecnológicas contaram com suporte:
— O idoso que tivesse dificuldade em mexer no computador e avisasse previamente recebia apoio. Um dos nossos funcionários ia ao prédio com notebook e encontrava com ele em local aberto.
Debate sobre obras
Marcus Vinícius ainda considera que a realização de reuniões durante a pandemia tem sido essencial para debater assuntos como obras, abertura ou fechamento de áreas comuns, acordos para pagamentos atrasados de condomínio, entre outros.
A advogada Andrea Liuzzi Barradas, do escritório Neves De Rosso e Fonseca Advogados, explica que há três tipos de reuniões virtuais: a assembleia digital, na qual toda a comunicação é feita por meio de mensagem ou texto; a assembleia streaming, na qual a interação é por texto, mas os representantes da mesa participam por vídeo; e a assembleia live, na qual todos participam por meio de vídeo e áudio. Segundo ela, para resolver o impasse, os condôminos podem alterar o regimento e, assim, estabelecer como regra os encontros pela internet.
Advogada defende valor jurídico
A especialista Tarsila Machado Alves, do VRBF Advogados, acredita que as assembleias virtuais têm valor jurídico desde que a forma de convocação e as deliberações cumpram os ritos e o quórum previstos no Estatuto do Condomínio e no Código Civil:
— Uma decisão não será anulada se o condomínio tiver inserido a autorização para assembleias virtuais na convenção. Caso não tenha feito, existe um risco de que seja anulada. O Judiciário levará em conta todos os argumentos trazidos pelas partes para o julgamento do processo.
ara a advogada Cátia Vita, a pandemia é um motivo maior para a continuidade das assembleias virtuais:
— Não é possível deixar de fazer assembleias por muito tempo, porque existe o dever de prestação de contas, tem a previsão orçamentária. As reuniões virtuais podem continuar ocorrendo, e são uma maneira de prevenir o contágio de Covid-19. É preciso ressaltar que embora a Lei 14.010 não esteja mais em vigor, não há impedimento legal para a realização da assembleia virtual, exceto se a convenção condominial estabelecer isso.
O especialista em Direito Imobiliário Daniel Blanck também considera legítima a realização de assembleias virtuais, se seguido o protocolo:
— Na assembleia digital, todos os atos são seguidos à risca: convocação; assinatura de lista de presença com recurso que assegure a fidelidade de quem participa, como certificado digital, autenticação de IP e sistema criptografado; eleição de presidente e secretário; e deliberação dos itens da pauta, com votações. Depois há expedição, registro em cartório e distribuição da ata aos condôminos. Com um detalhe importante: a assembleia digital fica gravada.