by lenSócio Lincoln Leite fala à Revista Veja
Preço dos aluguéis dispara; saiba como negociar valores
Com alta do IGP-M, preços das locações na capital paulista cresceram; isso em meio à pandemia, quando muitos perderam o emprego ou tiveram redução de renda
Por César Costa – Disponível também em: vejasp.abril.com.br/cidades/preco-alugeis-dispara-situacao
Os preços dos aluguéis tiveram um grande aumento. O principal motivo é a alta do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M). De acordo com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), em setembro o aumento foi de 4,34%, resultando em um índice acumulado de 14,40% no ano e de 17,94% nos últimos 12 meses. Para efeito de comparação, no mesmo mês do ano passado o índice havia caído 0,01% e acumulava alta de 3,37% em 12 meses.
Para compreender melhor o cenário, VEJA São Paulo conversou com Lincoln Romão Leite, advogado do Neves, De Rosso e Fonseca Advogados. Especialista nas área de Direito Civil e Processual Civil, ele explica como negociar o preço do aluguel, que aumenta em meio à pandemia do coronavírus, quando muitas pessoas perderam o emprego ou tiveram redução no salário.
Por que os preços estão aumentando?
O índice do IGP-M acumulado está bem alto e ele é usado em contratos de locação para reajustar o valor do aluguel. Por consequência, com esse índice acumulado, o reajuste tem sido bastante considerável para quem paga aluguel.
Além disso, é preciso ficar atento se o aumento do aluguel está relacionado só ao IGP-M. Alguns lugares específicos estão sofrendo uma movimentação da demanda. Muita gente optou na pandemia por sair da capital ou até buscar apartamentos maiores para viver. Então, ao mesmo tempo que temos alguns espaços vagos, outros estão experimentando uma demanda muito mais aquecida, e isso vai influenciar no valor dos aluguéis.
O que motiva o crescimento do IGP-M?
O IGP-M é composto por outros três índices. Um desses índices está muito atrelado ao dólar. Como o dólar vem subindo muito recentemente, o IGP-M subiu também.
Qual seria a melhor maneira dos locadores lidarem com esse cenário?
Os locadores têm uma situação bastante peculiar hoje, pois não estão trabalhando só com o aumento do IGP-M, mas também com uma grande movimentação no mercado imobiliário por conta desse reflexo da pandemia. Há pessoas precisando se mudar por necessidade de pagar um aluguel mais baixo. Outras estão sofrendo com perda de emprego ou redução de trabalho, entre outros fatores.
Outros locadores estão enfrentando uma situação inversa e atípica. Uma alta procura por moradias e imóveis. E tudo tem que ser negociável: uma vez que o índice seja previsto no contrato, é direito do proprietário cobrar esse reajuste. Mas também é necessário observar se é interessante isso. Ele pode perder o inquilino e, por consequência, ter a dificuldade de repor. Então, a melhor solução é conversar e negociar, podendo alterar o índice de referência ou recompor esse valor de outra forma.
Como o inquilino pode enfrentar os aumentos dos valores?
O inquilino residencial está numa situação mais sensível, de pagar o aluguel para morar. Basicamente a situação demanda negociação. As opções que os inquilinos possuem são, na verdade, ferramentas para tentar negociar melhor:
- Verificar os alugueis dos vizinhos e região: é preciso analisar o prazo do contrato. Normalmente, os contratos de locação residencial são de 30 meses. Depois disso, ele é renovado anualmente. Se a pessoa estiver numa situação em que ela reside no imóvel há muito tempo com o contrato ainda sem renovação, vale a pena pesquisar na região o quanto os vizinhos estão pagando ou tentar ir até uma imobiliária para saber qual o valor médio daquelas redondezas. Existe a possibilidade de a pessoa estar pagando até abaixo do que está sendo pago no mercado.
- Demonstrar que vem pagando sempre em dia o aluguel, que não dá trabalho para o proprietário ou para a imobiliária, que possui condições de continuar pagando em dia desde que aplicado um reajuste mais justo.
- Se o locador não se mostrar aberto à negociação, vale sempre sugerir algo, não simplesmente pedir para reduzir sem nenhuma alternativa. O inquilino pode sugerir, por exemplo, a aplicação de outro índice de reajuste.
- Se não houver acordo por uma via amigável, também é possível entrar na Justiça para resolver a situação – o que não é uma alternativa interessante. Os valores gastos no judiciário para discutir um contrato de locação e o índice de reajuste, ou somente essa variação do valor do aluguel, é mais do que o lucro gerado negociando ou optando por se mudar para outro imóvel, por exemplo.
Ultimamente tem crescido o uso do que nós chamamos no direito de métodos adequados de solução de disputas, que incluem a conciliação, a negociação e a mediação como alternativas ao Poder Judiciário. Já existem plataformas online que prestam esses serviços e que podem ser utilizadas pelas partes, mas é necessário também que elas verifiquem os custos envolvidos. Algumas plataformas cresceram muito na pandemia, tais como a MOL.
Então não compensa entrar na Justiça?
O judiciário deve ser recorrido em último caso. Se a pessoa tiver condição de renda dificultada pela pandemia, ela tem possibilidade de pedir uma gratuidade de Justiça comprovando que não possui condições de arcar com as despesas do processo.
No entanto, o caminho judicial pode ser viável para quem precisar revisar um contrato de locação comercial. Nesses casos, se não houver acordo entre locador e locatário, a revisão na Justiça pode ser a única via para que o locatário tente manter o equilíbrio do contrato e, por consequência, a manutenção do seu ponto comercial.
Quais são as projeções para o futuro?
Nos próximos meses, o IGP-M deve continuar subindo e a melhora da situação depende de uma melhora do cenário econômico do Brasil. O IGP-M está atrelado com a variação do dólar. Se o dólar abaixar, a tendência é que o índice também abaixe, mas não de imediato. Com o tempo ele deve voltar para um patamar mais razoável. Esperamos também que, com a vacina da Covid-19, aconteça uma melhora na situação econômica. A retomada atual da economia está acontecendo aos poucos, mas, de forma global, todos estão com um pé atrás.