by NDFCondomínios podem vetar o uso de imóvel para Airbnb?
Em matéria publicada pela revista Casa e Jardim, nossa sócia Camila Zynger explica a relevância da destinação dada aos imóveis na utilização de plataformas como o Airbnb.
Confira o conteúdo na íntegra: https://revistacasaejardim.globo.com/urbanismo/imoveis/noticia/2023/09/condominios-podem-vetar-uso-de-imovel-para-airbnb-entenda.ghtml
by NDFSob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) define que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.
Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, define Primeira Seção
Disponível em https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=36617
Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Com a definição do precedente qualificado, poderão voltar a tramitar os processos que discutem o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o país até o julgamento do recurso repetitivo.
Valor de mercado do imóvel pode sofrer oscilações
As questões foram analisadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) no âmbito de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). No entendimento do TJSP, o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU – o que fosse maior.
Relator do recurso do Município de São Paulo, o ministro Gurgel de Faria explicou que, segundo o artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos; e o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.
“No que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”, afirmou o magistrado.
Segundo ele, embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas – as quais também afetam a alienação em hasta pública, pois são consideradas pelo arrematante.
IPTU é calculado com base em previsão genérica de valores
O ministro apontou que, no IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.
No caso do ITBI – argumentou –, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.
“Cumpre salientar que a planta genérica de valores é estabelecida por lei em sentido estrito, para fins exclusivos de apuração da base de cálculo do IPTU, não podendo ser utilizada como critério objetivo para estabelecer a base de cálculo de outro tributo, o qual, pelo princípio da estrita legalidade, depende de lei específica”, complementou o relator.
Declaração do contribuinte tem presunção de boa-fé
Em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado pelo fisco, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.
Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN.
“Nesse panorama, verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes”, concluiu o ministro.
Leia o acórdão no REsp 1.937.821.
by NDFSócia Andrea Barradas fala ao Extra Globo.com sobre assembleias virtuais em condomínios
Lei que previa assembleias virtuais em condomínios perde a validade, mas encontros virtuais continuam
29/08/21 – Letycia Cardoso
Devido à pandemia, a Lei 14.010/2020, de junho do ano passado, autorizou que as assembleias de condomínio passassem a ser feitas de forma on-line até outubro. Antes, as reuniões só poderiam ser virtuais se a convenção previsse em regulamento. Se não mencionasse nada ou se vedasse a possibilidade, a realização estaria proibida. Com a continuidade da crise sanitária e a perda dos efeitos práticos da lei, os condôminos agora estão em um limbo.
— Essa lei foi muito importante porque, às vezes, são necessárias medidas urgentes. Mas, para isso, é preciso ter quórum mínimo e, se a reunião fosse presencial, talvez muitos moradores não iriam com medo de se expor. Então, evitou que as medidas ficassem sendo postergadas — diz o especialista em Direito Imobiliário Raphael Mançur: — Apesar de a lei ter expirado, muitos prédios seguem com a assembleia virtual. O próprio Judiciário tem despachado por videoconferência porque a pandemia não acabou. Então, eu acredito que a decisão dos condôminos é soberana.
Para a gerente-geral de Gestão Predial da Estasa, Anna Carolina Chazan, a assembleia virtual trouxe inúmeros benefícios: desde maior quórum até o fim das brigas entre os vizinhos:
— Vimos que a adesão foi maior e, como a maioria das reuniões é gravada, os participantes pensam mais antes de falar. Mesmo assim, quando há alguma discussão, é possível desligar o microfone dos participantes para que o diálogo gentil seja restabelecido.
O síndico profissional Marcus Vinícius concorda. Sem a necessidade de deslocamento à administradora ou ao play do prédio, percebeu que havia mais moradores interessados em participar dos eventos. Para democratizar o acesso, pessoas com dificuldades tecnológicas contaram com suporte:
— O idoso que tivesse dificuldade em mexer no computador e avisasse previamente recebia apoio. Um dos nossos funcionários ia ao prédio com notebook e encontrava com ele em local aberto.
Debate sobre obras
Marcus Vinícius ainda considera que a realização de reuniões durante a pandemia tem sido essencial para debater assuntos como obras, abertura ou fechamento de áreas comuns, acordos para pagamentos atrasados de condomínio, entre outros.
A advogada Andrea Liuzzi Barradas, do escritório Neves De Rosso e Fonseca Advogados, explica que há três tipos de reuniões virtuais: a assembleia digital, na qual toda a comunicação é feita por meio de mensagem ou texto; a assembleia streaming, na qual a interação é por texto, mas os representantes da mesa participam por vídeo; e a assembleia live, na qual todos participam por meio de vídeo e áudio. Segundo ela, para resolver o impasse, os condôminos podem alterar o regimento e, assim, estabelecer como regra os encontros pela internet.
Advogada defende valor jurídico
A especialista Tarsila Machado Alves, do VRBF Advogados, acredita que as assembleias virtuais têm valor jurídico desde que a forma de convocação e as deliberações cumpram os ritos e o quórum previstos no Estatuto do Condomínio e no Código Civil:
— Uma decisão não será anulada se o condomínio tiver inserido a autorização para assembleias virtuais na convenção. Caso não tenha feito, existe um risco de que seja anulada. O Judiciário levará em conta todos os argumentos trazidos pelas partes para o julgamento do processo.
ara a advogada Cátia Vita, a pandemia é um motivo maior para a continuidade das assembleias virtuais:
— Não é possível deixar de fazer assembleias por muito tempo, porque existe o dever de prestação de contas, tem a previsão orçamentária. As reuniões virtuais podem continuar ocorrendo, e são uma maneira de prevenir o contágio de Covid-19. É preciso ressaltar que embora a Lei 14.010 não esteja mais em vigor, não há impedimento legal para a realização da assembleia virtual, exceto se a convenção condominial estabelecer isso.
O especialista em Direito Imobiliário Daniel Blanck também considera legítima a realização de assembleias virtuais, se seguido o protocolo:
— Na assembleia digital, todos os atos são seguidos à risca: convocação; assinatura de lista de presença com recurso que assegure a fidelidade de quem participa, como certificado digital, autenticação de IP e sistema criptografado; eleição de presidente e secretário; e deliberação dos itens da pauta, com votações. Depois há expedição, registro em cartório e distribuição da ata aos condôminos. Com um detalhe importante: a assembleia digital fica gravada.
by NDFSócia Carolina de Rosso fala à TV Record sobre responsabilidade por boleto fraudado
Disponível no site da TV Record
Assista à reportagem do Jornal Fala Brasil:
by lenSócio Lincoln Leite para BBC News Brasil
Esposa grávida, três filhos e dois despejos em 2 meses: o drama dos inquilinos expulsos de casa durante pandemia
No caminho para casa depois do trabalho na noite de quarta (7), o motoboy Jucelio de Sousa Lima, de 39 anos, se pergunta como fará para pagar o aluguel neste mês.
O local em que vive com a esposa Michele — grávida de sete meses — e os três filhos, em Diadema, é a terceira moradia da família durante a pandemia, mas se não conseguirem R$ 600 para pagar o aluguel, poderão não ter para onde ir.
Antes da pandemia, Jucelio e família moravam em São Bernardo do Campo, em um apartamento alugado no Jardim Silvina. Quando a crise gerada pela covid-19 levou os chefes do pai de família a reduzirem seu salário, ficou impossível pagar o valor do aluguel.
“Ou a gente pagava as contas ou a gente comprava comida”, conta ele à BBC News Brasil.
O dono do apartamento pediu o imóvel de volta e a família ficou sem ter para onde ir. Com o que estava recebendo — menos de R$ 600 — e em meio à pandemia, Jucelio não conseguiu alugar outro lugar.
Desesperado, conta ele, pediu a líderes de uma ocupação que tinha visto em Diadema durante uma entrega de moto se poderia ficar no local. A ocupação do Jardim Ruyce, que ficava em um terreno vazio próximo à rodovia dos Imigrantes, foi feita por várias pessoas que ficaram desempregadas na pandemia.
“Eles arrumaram um espaço de 9 metros por 5 metros, mas se a gente não construísse um barraco em uma semana, ia perder mesmo isso”, conta ele.
Como ele usava uma moto da empresa no trabalho, Jucelio pôde vender sua moto, que usava para ganhar um dinheiro extra trabalhando após o expediente, para poder construir o barraco e não deixar a família desabrigada. A moto não rendeu muito; Jucelio também teve de pedir dinheiro emprestado ao irmão e aos chefes para poder comprar material de construção.
Ele mesmo construiu o barraco e levou seus móveis para a ocupação com ajuda de amigos. Tinha esperança de poder ficar ali por algum tempo, pelo menos até conseguir pagar as dívidas e comprar novamente uma moto.
Mas, em menos de 35 dias, Jucelio, Michele e os três filhos foram despejado de novo, ao lado de outras 179 famílias, quando o governo do Estado de São Paulo e a Ecovias conseguiram na Justiça ordem para remoção das famílias do local.
Idoso, doente e sem casa na pandemia
A situação de Jucelio não é nenhuma raridade, explica Talita Gonzales, da campanha Despejo Zero, uma reunião de voluntários de várias áreas e movimentos sociais que lutam nacionalmente para que famílias não sejam desabrigadas em meio à difícil situação imposta pela pandemia de covid-19.
“Vivemos, dezenas de famílias, na mesma situação: indo para a ocupação depois de despejadas e sendo despejadas de novo”, conta.
Um mapeamento do LabCidade, laboratório de urbanismo da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da USP, mostra que o número de remoções coletivas aumentou durante a pandemia na região metropolitana de São Paulo. Entre abril e junho deste ano, seis remoções levaram 1300 famílias a ficarem desabrigadas — o dobro do trimestre anterior (janeiro a março de 2020). Entre julho e setembro, foram oito novas remoções coletivas, atingindo 285 famílias.
Dados do Secovi (sindicato das empresas de habitação) mostram que metade dos inquilinos residenciais e comerciais pediram renegociação do aluguel durante a pandemia — 54% deles em julho e 50% em agosto. Mas muitos não conseguiram renegociar e precisaram sair.
Dados do Tribunal de Justiça de São Paulo indicam que houve um aumento na ações envolvendo contratos de locação durante a pandemia. Em junho foram 1.290, um aumento de 55,8% em relação a maio; a maioria (89%) por falta de pagamento. O número inclui também processos de imóveis comerciais. Em julho, o número aumentou ainda mais, para 1.600 processos.
São dados alarmantes, afirma a urbanista Raquel Rolnik, professora da FAU-USP e coordenadora do LabCidade, e que nem incluem os despejos informais — de pessoas em situações mais precárias que não tem contratos formais.
A situação levou a vários embates estressantes com imobiliárias, como no caso do aposentado Jorge Torres, um idoso de 79 com demência vascular.
Sua filha, a designer Renata Tonezi, conta que mesmo durante a pandemia estava pagando os aluguéis em dia, mas que a imobiliária, esqueceu de renovar o seguro-fiança no tempo certo e quis que Jorge fizesse um seguro de 30 meses em meio à pandemia — sendo que o contrato terminaria em 12.
A imobiliária não aceitou um seguro de 12 meses nem as alternativas oferecidas pela família. Desesperada com a possibilidade de um despejo, Renata correu para encontrar um lugar para seu pai.
“Ele nem está conseguindo entender o que está acontecendo, por que vai ter que sair da casa, é muito triste”, conta ela. “Eu converso com ele, mas no dia seguinte ele esquece”, explica Renata, que tem se revezado com o irmão para dar remédio e comida para o pai, que, por causa da doença, muitas vezes ele esquece de se alimentar sozinho.
“Ele foi para a casa (no Cursino, em São Paulo) justamente porque é perto da casa da minha mãe e do meu irmão e facilita para cuidarmos. Ele ser obrigado a sair em meio à pandemia é um transtorno muito grande para uma pessoa doente”, conta Renata. “A gente tentou resolver de forma amigável, mas não teve jeito.”
“É tão injusto. Eu chorei de raiva hoje, porque nunca deixamos de pagar, sempre cuidamos da casa” diz Renata.
A BBC News Brasil questionou a imobiliária sobre o caso por e-mail e por telefone, mas não obteve resposta.
Epidemia de despejos
“No observatório de remoções do LabCidade acompanhamos os casos de remoções coletivas, e, mesmo com dificuldade de conseguir dados, mapeamos muitos casos. Se você considerar os despejos individuais e os informais, então é um número enorme, é uma verdadeira epidemia”, afirma Rolnik.
“Com a crise econômica e agravamento do desemprego, já estávamos observando um aumento nas ocupações. Na pandemia isso se agravou ainda mais e surgiram muitas novas ocupações, de gente que morava pagando aluguel em favelas e não conseguem mais pagar, ou seja, são despejadas das favelas e acabam em ocupações, em situação ainda mais precária”, diz ela.
O primeiro despejo de Jucelio, quando precisou sair do apartamento em São Bernardo, é um desses casos que não estão nas estatísticas — ele não conseguiu pagar, o dono pediu o apartamento e ele devolveu, não chegou a haver uma ação judicial.
A remoção da ocupação, conta, foi ainda mais traumática, porque os moradores tinham uma liminar que impedia o Estado de fazer a remoção, então acharam que não iam precisar sair. Mas, de última hora, o governo conseguiu uma decisão judicial derrubando a liminar.
“A gente não sabia, teve gente que foi trabalhar e deixou todas as coisas, perdeu tudo. Eu consegui salvar a geladeira, a TV e a máquina de lavar, mas perdemos uma cômoda com todas as roupas de bebê que tínhamos ganhado, uma carteira com parte do pagamento da moto, vários documentos. Foi horrível, eles chegaram com retroescavadeiras e simplesmente derrubaram tudo”, conta Jucelio.
Logo depois da remoção, um incêndio na ocupação destruiu pertences que ainda estavam em meio aos escombros. Diversas pessoas ficaram feridas e tiveram que ser levadas ao hospital, segundo relatos das famílias.
À época, a Ecovias disse em nota que comunicou as famílias 15 dias antes, mas reconheceu que a data da reintegração de posse não estava marcada. A justificativa seria o risco pelo fato da ocupação estar próxima à rodovia. Nem o governo do Estado, dono do terreno sob concessão da Ecovias, nem a prefeitura de Diadema, onde ficava a ocupação, ofereceram assistência às famílias.
“Discussão do risco é muito importante, de fato, tem áreas em que as pessoas estão sujeitas a riscos como deslizamento e enchente. Mas o problema quando se fala em risco é que ele precisa ser avaliado individualmente, fazer um laudo, examinar em outra escala, não em baciada”, afirma Raquel Rolnik, da FAU.
“Ninguém vai se pendurar numa pirambeira numa situação vulnerável se tiver alternativas. Hoje se olha áreas sujeitas a risco e tira-se as pessoas, não se atende ninguém, e muitas vezes as pessoas vão embora para uma situação de risco ainda maior”, diz a urbanista.
Jucelio, felizmente, conseguiu ajuda de uma conhecida para alugar informalmente uma casa em Diadema e ajuda das professoras dos três filhos para comprar comida e roupas, mas sua situação ainda é de total insegurança.
“Estou pagando os empréstimos que usei para construir, recebi meu salário ontem e tive que pagar tudo para o meu patrão, que tinha me emprestado. Ou seja, não recebi nada. Não sei como vou fazer. É uma situação muito constrangedora, muito humilhante”, diz ele, com medo de ter de mudar novamente sem saber para onde.
Mas despejos na pandemia são permitidos?
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) emitiu uma resolução aconselhando que os tribunais não despejassem pessoas na pandemia, mas é apenas uma orientação, não uma regra, explica advogado Lincoln Romão Leite, especialista em Direito Imobiliário do escritório Neves, De Rosso e Fonseca Advogados.
Durante a pandemia, o Congresso aprovou uma lei proibindo despejos por decisões liminares (preliminares e temporárias, normalmente dadas com rapidez). A proibição foi vetada pelo presidente Jair Bolsonaro, mas passou a valer quando o Congresso derrubou o veto — alguns dias após a remoção da ocupação de Jucelio através de uma liminar.
No entanto, explica Romão Leite, decisões normais de despejo, que não sejam dadas por liminar, continuam valendo.
Boa parte dos casos, no entanto, nem chegam à Justiça, como o de Jorge Torres.
Sua filha Renata conta que a imobiliária nem chegou a passar à proprietária do imóvel as propostas de outras formas de garantia que a família ofereceu quando descobriu que a empresa tinha esquecido de renovar o seguro fiança.
“Eles queriam que fizéssemos uma seguro de 30 meses, sendo que o contrato terminava em um ano”, conta ela. “Nós oferecemos outras garantias, como caução ou outras corretoras de seguro que aceitassem menos meses, mas eles disseram que a proprietária não topou. Depois conversando com a proprietária, descobri que eles nem apresentaram nossa proposta para ela”, conta Renata.
“Imagina, um seguro para 30 meses ficaria muito mais caro, a gente não tem condições”, conta Renata. “A gente nem pediu desconto no aluguel na pandemia, só queríamos uma solução amigável para a questão da garantia”, conta ela.
“A imobiliária está querendo cobrar a multa por (encerramento) do contrato, sendo que foram eles que obrigaram meu pai a sair”, conta ela, que tentou um acordo com a empresa sem sucesso. A imobiliária, Dinamar Imóveis, não respondeu os contatos feitos pela BBC News Brasil sobre o caso.
No fim, a única solução encontrada pela família foi o idoso ir morar com a ex-esposa, mãe de Renata. “Eles estavam separados havia 15 anos, mas ela se sensibilizou”, conta a filha.
“Ser desalojado já é um processo traumático e com consequências gravíssimas em termos normais. Na pandemia a situação é ainda muito mais grave”, afirma Rolnik.
“A gente viu situações que chama de ‘transitoriedade permanente’, de pessoas que chegaram a ser removidas 8 vezes. E o principal conselho das autoridades de saúde é ‘fique em casa’. Como promover essa medida se as pessoas estão sendo desalojadas?”
by lenCondomínio e aluguel no contexto da pandemia
Por Lincoln Leite
As palavras epidemia e pandemia são substantivos femininos utilizados para designar uma enfermidade que ataca muitas pessoas ao mesmo tempo (epidemia) e que já se espalhou por todo o mundo (pandemia).
Hoje passamos por uma pandemia e, como já ficou bastante claro, o seu combate provoca consequências para todas as pessoas e em todos os contextos econômicos e sociais.
Um desses contextos é o do pagamento de taxas de condomínio e de aluguéis, afetado em razão da diminuição ou da completa impossibilidade de obtenção de renda por pessoas físicas e jurídicas.
A pergunta que se faz é a seguinte: poderá o condômino deixar de honrar com uma ou com ambas as obrigações?
A resposta dada para a maioria dos problemas jurídicos, assim como o que se apresenta, é “depende”.
Antes de procurarmos as respostas, valeria uma outra pergunta: não seria a redução da prestação (condomínio ou aluguel) possível e, em sendo, não seria ela mais interessante para a superação do momento de dificuldade enfrentado por todos?
Pensemos na situação do proprietário do imóvel. Caso ele seja o proprietário e residente, a obrigação de pagar o aluguel inexiste, mas a obrigação de pagar o condomínio sim.
O proprietário deve estar ciente de que a obrigação de pagar o condomínio não é proveniente de contrato, mas sim do fato de ser ele o proprietário do bem. Como diz o art. 1.315 do Código Civil, “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”.
Portanto, aquele que adquire um bem em condomínio (muito comum em edifícios de apartamentos) sabe de antemão que estará obrigado a pagar a taxa necessária à sua conservação e a outros ônus que possam surgir, obrigação esta que perdurará enquanto for proprietário do bem.
Dadas essas características, e em tempos normais, dificilmente a perda do emprego será aceita como hipótese de caso fortuito ou força maior para justificar o incumprimento da obrigação de pagar o condomínio. Aliás, a perda do emprego já não é aceita pelos tribunais brasileiros para justificar o incumprimento de obrigações contratuais, tais como as decorrentes de empréstimos, por exemplo.
Entretanto, não vivemos tempos normais. Não estamos falando apenas na perda do emprego, mas sim, para muitos, na completa impossibilidade de busca por uma recolocação ou uma fonte alternativa de renda, e isso por prazo incerto. Afinal, o principal meio de combate à pandemia é, no momento, o isolamento social.
Nesse cenário, sobressai a importância do papel exercido pelos síndicos e administradores de condomínio. É importante que esses profissionais analisem o caixa do condomínio e tenham o diagnóstico completo de suas necessidades e das despesas para fazer frente a elas pelos próximos meses.
Feito isso, é importante que tenham um papel proativo na negociação de alternativas com os condôminos. A diminuição da taxa, por exemplo, pode não ser imprescindível para todos os condôminos, mas se for possível sustentar a manutenção do condomínio pelos próximos meses mesmo com uma redução, ela certamente trará um alívio para as contas de muitas pessoas.
O combate à epidemia gera consequências em cadeia. Cada despesa cortada pelo condomínio agora e cada redução de despesa que reflita positivamente nas contas dos condôminos pode representar um emprego mantido, um medicamento adquirido ou qualquer outro consumo de bem ou serviço. Em outras palavras, é mais interessante e proveitoso para todos que as cadeias de consumo sejam mantidas e não interrompidas para que a economia continue girando, ainda que em ritmo mais lento.
Isso vale para todos, pessoas físicas e jurídicas.
Em último caso, se não houver negociação a questão poderá ser levada ao Judiciário, o que não é nada interessante. Ir ao Judiciário significará mais despesas, para o condomínio e para o proprietário, e a ampliação da cadeia de consequências do combate à pandemia, já que a tendência é o aumento do número de demandas nos próximos meses.
De toda forma, é possível que a questão seja resolvida com base no art. 317 do Código Civil, que diz: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.
Foi com base neste dispositivo que o juízo da 25ª Vara Cível de Brasília deferiu liminar recentemente para suspender em parte o contrato de locação entre um lojista e um shopping center, permitindo que somente o aluguel incidente sobre o faturamento e os encargos condominiais sejam pago pelos próximos meses (processo nº 0709038-25.2020.8.07.0001).
A solução para o problema do aluguel segue o mesmo caminho até aqui delineado, mas pode ser alcançada de maneira mais fácil. Isso porque enquanto a negociação da taxa condominial pode demandar o envolvimento do síndico, do administrado, do proprietário e até mesmo de todos os condôminos, a negociação do aluguel está limitada entre locador e locatário.
A principal recomendação é negociar para que a questão não seja levada ao Judiciário, mas caso isso aconteça é importante que as partes estejam preparadas para demonstrar a efetiva necessidade de redução ou mesmo do não pagamento do aluguel. Em outras palavras, a pandemia não pode ser utilizada, por si só, para justificar o inadimplemento do contrato. É necessária a efetiva comprovação de que as medidas de combate causaram consequências diretas na capacidade financeira do locatário.
Em uma situação de normalidade o inadimplemento do aluguel pode levar ao despejo, conforme previsto no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, mas, como já dissemos, não estamos em um momento de normalidade.
A tendência é a de que o Judiciário não conceda despejos pelos próximos meses, caso o fundamento seja o inadimplemento de aluguéis e acessórios durante o período de combate à pandemia. Evidentemente, cada caso demandará a devida análise de suas peculiaridades, tais como, por exemplo, a eventual essencialidade do recebimento do aluguel para a manutenção da vida do próprio locador.
As peculiaridades dos casos poderão refletir até mesmo no cumprimento de mandados de despejo já autorizados antes das medidas de isolamento social, como ocorreu em processo em trâmite na 12ª Vara Cível de São Paulo/SP, no qual o juízo determinou a suspensão do cumprimento por 30 dias, tendo em vista que a pessoa a ser despejada era uma idosa e vulnerável (processo nº 1012923-71.2019.8.26.0100).
Pensando em regulamentar situações como essas o Projeto de Lei nº 1179/2020, apresentado pelo Senador Antônio Anastasia, prevê a impossibilidade de despejos liminares até o dia 31 de dezembro de 2020. Estava prevista também a possibilidade de suspensão total ou parcial do pagamento de aluguel até o dia 30 de outubro de 2020, mas o dispositivo foi retirado pela relatora Senadora Simone Tebet e é provável que não seja reincluído pela Câmara.
Enfim, a situação do condomínio e do aluguel demonstra que os problemas gerados pelo combate à pandemia estão encadeados e que as soluções pontuais tendem a não ser eficazes. É extremamente importante que as partes estejam dispostas e prontas para negociar, pensando em soluções que, ainda que não sejam as melhores para o interesse individual de cada qual, possam refletir positivamente na cadeia de problemas que está sendo enfrentada por toda a sociedade.
O nosso ordenamento jurídico prevê soluções para esses problemas, mas demandar o Judiciário deve ser evitado a todo custo.
