Lei dos Distratos ou Código de Defesa do Consumidor: Quem prevalece nas rescisões imobiliárias? Análise a partir das recentes decisões do STJ

Há uma tensão normativa no mercado imobiliário brasileiro que ameaça a segurança jurídica dos contratos de promessa de compra e venda diante do aparente conflito entre a Lei n.º 13.786/2018 (Lei dos Distratos) e o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

A Lei dos Distratos surgiu em 2018, em um cenário de intensa judicialização dos Contratos de Promessa de Compra e Venda. Com base no art. 413 do Código Civil e no art. 53 do CDC, os compradores recuperavam, via revisão judicial, entre 80% e 90% dos valores pagos à incorporadora, o que, na prática, criava um incentivo ao inadimplemento. Conforme dados divulgados pela agência de risco Fitch, a cada 100 imóveis adquiridos na planta em 2014, 41 foram devolvidos pelos adquirentes.

Com a premissa de trazer previsibilidade e conter o avanço das intervenções judiciais, a Lei dos Distratos fixou como limite de retenção o percentual de 25% dos valores pagos pelo adquirente, podendo chegar a 50% em incorporações sob regime de patrimônio de afetação.

A referida lei também previu que as despesas condominiais, taxa de fruição do imóvel e outras despesas não se limitariam a esse percentual máximo de desconto, podendo, na prática, gerar a retenção da totalidade dos valores pagos pelo promitente comprador.

Além disso, nas hipóteses em que a promessa de compra e venda não for celebrada exclusivamente com o incorporador e o desfazimento do negócio se der por culpa do adquirente, é autorizada a retenção de 10% sobre o valor do contrato atualizado.

Esse é um dos pontos controversos da lei, diante de sua interação com o CDC, diploma que protege o adquirente enquanto consumidor e que tem assento constitucional nos arts. 5º, XXXII, e 170, V, da Constituição Federal. O CDC prevê a nulidade de cláusulas que viabilizem a retenção total dos valores pagos nos contratos de compra e venda, sejam de bens móveis ou imóveis.

Nesse contexto, surgiu o questionamento: nas relações de consumo, a Lei dos Distratos poderia limitar a proteção do consumidor? Esse é o núcleo do conflito.
A Terceira Turma do STJ, em 03 de setembro de 2025, no REsp 2.106.548/SP, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, reconheceu a prevalência do CDC, entendendo que a lei especial não pode afastar a proteção consumerista de matriz constitucional nem impedir a redução judicial da cláusula penal com base no art. 413 do Código Civil.

O Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, voto vencido, ancorou-se no Tema Repetitivo n.º 1.095, que já havia reconhecido a prevalência da Lei n.º 9.514/1997 sobre o art. 53 do CDC em contratos com alienação fiduciária. Assim, com base na Teoria do Diálogo das Fontes, defendeu que o CDC não deve prevalecer sobre a lei dos distratos, vez que ambas as leis caminham no mesmo sentido: a proteção dos direitos do consumidor e da segurança jurídica.

Em 07 de outubro de 2025, a Quarta Turma, no REsp 2.104.086/SP, sob a condução do Ministro Luis Felipe Salomão, em sentido oposto à Terceira Turma, defendeu a prevalência da Lei dos Distratos com fundamento no princípio da especialidade e na LINDB, concluindo que o percentual de retenção do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei dos Distratos, não é passível de redução judicial, pois representa uma opção legislativa legítima e deliberada.

Nesse sentido, a posição adotada pela Quarta Turma indica que a Lei dos Distratos não representa um retrocesso na tutela do adquirente, mas uma escolha legislativa que busca compatibilizar a proteção individual do consumidor com a viabilidade econômica dos empreendimentos, que, em última análise, também protege o conjunto de adquirentes que dependem da entrega das unidades contratadas.

A divergência entre as Turmas retoma a insegurança jurídica anterior à Lei de Distratos, que não cumpriu, ao menos até o momento, com seu objetivo de pacificação do tema.

Por fim, tendo em vista que os julgamentos mencionados não foram unânimes, a controvérsia encontra-se pendente de pacificação por meio de embargos de divergência, a serem julgados pela 2ª Seção do STJ.

 

Giulia Mazzetto
Associada do NDF – Neves, De Rosso e Fonseca